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住まい

都心の新築マンション、空室多数で完全に供給過剰状態…下落開始はタイミングの問題

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都心の新築マンション、空室多数で完全に供給過剰状態…下落開始はタイミングの問題
http://www.asyura2.com/18/hasan128/msg/161.html

------------引用開始------------

 ここ5年ほど、都心のマンションは「値上がりする」というコンセンサスのもとに市場価格が形成されてきた。その根拠を考えると、いかにも乏しい。ただ、実際には新築、中古とも値上がりを続けてきた。東京都の港区では、この5年で1.5倍程度は確実に値上がりしたと私は理解している。


 資本主義経済にあっては、モノの価格は需要と供給の関係で決まる。これは不動産についても基本的には適用できる。


 たとえば、賃貸住宅市場においては今もこの需給関係による価格形成機能は、それなりに働いている。供給過剰なエリアにおいては、表面的な募集賃料が確実に下落している。また、都心の人気エリアにおいてさえ、価格交渉が容易になっている。


 さらに、賃貸市場においては可視的な募集価格の背景が大きな変化を見せている。たとえば「AD」と呼ばれる、仲介業者への規定外報酬の取引慣行がすっかり蔓延してしまった。不動産の賃貸借を仲介する場合、業者は月額賃料1カ月分を超える手数料を取ってはいけないことになっている。ただ、募集に関して要した広告料などは別途請求できる、という例外規定がある。


 かつて、賃貸住宅が貸し手市場であった時代には、仲介業者は借り手からこの1カ月分の仲介手数料のみを得ていた。ところが、今や借り手市場である。賃貸住宅のオーナーは自分のアパートやマンションに少しでも早く借り手を付けてほしい。そこで、あらかじめ仲介業者にADの支払いを約束する。「借り手を付けてくれたら、広告料(AD)として家賃の2カ月分をお支払いする」といった具合だ。


 ADは1カ月から2カ月分に設定するのが通常。ただ、不人気エリアになると3カ月以上も珍しくなくなる。この場合、仲介業者はそういう住戸に借り手を付けると、本来の1カ月分に加えてAD2カ月分を合わせて3カ月分の実収を得ることになる。そうなれば、業者としては自然とADの付いている住戸を優先的に紹介することになる。


 このADという業界独特の取引慣行により、賃貸住宅の表面的な募集価格は変わらなくても、オーナーに入る賃貸料は確実に減っている。


■築2年の湾岸タワマン、購入価格から400万円下げないと売れない


 私のところには、エンドユーザー(一般消費者)さんからマンション購入に関するさまざまな相談が寄せられる。最近寄せられたある相談は、江東区の湾岸エリアにあるタワーマンション購入に関するものだった。その物件は建物が竣工して約2年。元の購入者が竣工直後から新築購入価格から300万円上乗せして売り出したが、1年以上買い手がつかなかった。そこで最近、購入価格より200万円下げた価格で再度売り出した。私への相談者は、そこからさらに200万円下げた価格で交渉してみたが、どうやらまとまりそうだという。まあ、ベストではないがベターなラインだろう。


 実のところ、この5年間は「値上がり期待」で新築マンションを購入するケースが多くあった。そういう物件は、ほとんどが竣工直後から中古市場で売り出される。運のいい物件は、新築購入価格の2割から3割増しくらいで売買が成立した。ただ、私の見るところそういう「成功例」はほんの一部。少なくない住戸が前述の例のように、1年以上も中古市場に滞留を続けて、結局は値引きで「原価割れ」に追い込まれている。


 そういった値上がり期待で新築マンションを購入した人々は、ほとんどが富裕層である。前述のケースのように1年以上も売却できなくても特段焦った様子は見られない。つまりは含み損が生じても、それに十分耐えられる人々が、この5年間に値上がり期待で新築マンションを購入していたのだ。


 そのせいか、ここ2、3年の間に建物が完成した都心の新築タワーマンションには、やたらと空室が目立つ。値上がり期待や賃貸運用のために購入したものの、転売や賃貸付けがうまくいかずに空室のままになっている住戸が多いのだ。


 ここ5年ほど、都心で供給された新築マンションのボリュームは、おそらく本来の健全な「住むため」の需要数を相当上回っている。しかし、このような値上がり期待や賃貸運用を目的に購入する需要があったので、販売は順調に進んだ。


 ところが実情を見ると、多くの物件が中古市場で滞留をしていたり、賃貸募集を行っているのにいつまでも借り手が見つからない状態の空室になっている。


 現在、私が定点観測でウォッチングしている都心や湾岸にある築3年以内のタワーマンションで、中古の売り出し物件がかなりのボリュームに膨らんでいる。需要と供給のバランスをみれば、ほぼ完全に供給過剰である。


 しかし、価格は可視的に下落していない。その原因は、何よりも供給側が売り出し価格を下げない、ということだろう。つまり、売れなくても焦っていない、ということ。


 一方、実態は供給過剰であることも確か。こういったアンバランスな状態が半永久的に続くとは考えにくい。


■東京五輪は関係ない


 2020年には東京五輪が開催される。多くの人は、それを機に東京の不動産価格が下落する、という根拠のない都市伝説を信じている。私に言わせれば、東京五輪の開催は住宅の需給に直接関係しない。五輪の開催云々はただ、気分的な問題だ。あるいは、ロンドン五輪の後でかの地の不動産価格は上昇したので、東京五輪の後でさらに不動産が高騰する、ということを唱える人もいる。実に幼稚な議論だ。


 不動産の価格というものは、基本的に需要と供給の関係で決まる。もっとわかりやすく言えば、経済成長しているエリアでは不動産への需要が高まるので、価格が上昇する。イギリスは日本と違って緩やかながらも経済が成長している。人口も増えている。日本経済はほとんど成長していないし、人口は減る一方だ。


 東京でも住宅の余剰感が鮮明になれば、本格的な下落が始まるだろう。余剰の実態は今もハッキリしているので、あとは人々がそれを明解に認識するかどうかの問題である。


(文=榊淳司/榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト)

-----------引用終了------------



さがってる感じはしないね。



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大人気!都心・駅近・格安の「3畳」デザイナーズ・アパートに泊まってみたら納得

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大人気!都心・駅近・格安の「3畳」デザイナーズ・アパートに泊まってみたら納得
http://www.asyura2.com/18/hasan128/msg/139.html

------------引用開始------------

 今、東京に住む若者たちを中心に人気となっている「3畳ワンルームアパート」の存在をご存知だろうか。


 話題となっているのは、不動産業の株式会社SPILYTUS(スピリタス)が開発を手掛ける「QUQURI(ククリ)」というシリーズのデザイナーズアパート。最大の特徴は、いわゆる居住スペースと呼ばれる空間が3畳分しかないという狭小物件という点である。ワンルームタイプの部屋といえば20平方メートル前後が一般的だが、「QUQURI」は約半分となる9平方メートル程度の面積となっており、その代わり近隣物件の相場と比べると月の家賃が2~3万円ほど割安となっている。


 例えば、都心の人気エリアで居住スペースが6畳や8畳といった広さのワンルームや1Kの物件を探すと、家賃10万円前後となるケースも多いが、居住スペースが「QUQURI」ならば同エリアで家賃7万円台となり、“都心の人気エリアに安く住みたい”という若者のニーズを捉えているという。


 恵比寿駅、中目黒駅、自由が丘駅など、都心でも屈指の人気駅の徒歩圏内という場所に立地していることも特徴。東京都のワンルームの平均空室期間は29.7日というデータが出ているが、「QUQURI」の平均空室期間は約14日とのことで、退去者が出てもすぐに入居者が決まり、ほぼ常に満室状態になっているそうだ。


 とは言え、約9平方メートルしかないワンルームである。やはり“狭かろう・悪かろう”なのではという懸念が付きまとう。また、「20平方メートル/家賃10万円」と「9平方メートル/家賃7万円」を比較すると、後者のほうが面積に対する家賃は割高になるという点も気になるところだ。


 そこで、「百聞は一泊にしかず」ということで、アラフォーの筆者が実際に「QUQURI」のアパートに一泊し、その住み心地をレポートしたい。


■自由が丘駅・徒歩13分の物件、最初に目につくデメリット


 今回、宿泊させてもらったのは「アーバンレジデンス自由が丘」(東京都目黒区/竣工2017年6月)。


 東急東横線・自由が丘駅まで徒歩13分で、そのほかにも同線・都立大学駅 徒歩10分、東急大井町線・緑が丘駅 徒歩7分、同線・大岡山駅 徒歩10分と4つの駅が徒歩圏内という交通の便のいい立地だ。


 こちらの2階建てアパートの概要を簡単に説明しておくと、どの部屋も面積は9平方メートル強(4平方メートル強のロフト有)で、家賃は6万円台前半。そのほかに管理費が月額5000円、CATV費が月額500円と別途費用がかかるが、敷金ゼロ、礼金ゼロ、更新料ゼロ、光インターネット無料というのは大きな魅力だろう(初期費用として2年間分の火災保険料が1万5000円)。


 徒歩13分と自由が丘駅までの距離はあるが、オシャレな街として非常に人気の高い自由が丘エリアで、築浅の物件が6万円台というのは、確かにかなりリーズナブルに感じる。


――「アーバンレジデンス自由が丘」、現地に到着。黒を基調としたモダンかつスタイリッシュな外観だ。


 宿泊する部屋に向かおうとすると、驚いたのが通路の横幅の狭さ。人と人がかろうじてすれ違える程度の横幅で、なにより各部屋の扉を開けると通路を塞いでしまうのである。


 限られた土地面積にできるだけ多くの部屋数を確保するための建物設計だからだろうが、どこかの部屋の扉が開いていると通路が通行できなくなる仕様。通路を歩いているときに急に他の部屋の扉が開くと、衝突してしまう恐れもある。狭小アパートのデメリットをさっそく垣間見た気がした。


 気を取り直して宿泊する部屋に入室。フローリングも壁も白で統一され、清潔感がある。玄関スペースは靴を3、4足置くといっぱいになる狭さだが、すぐ左わきにシューズラックがあるため、さほど問題はなさそうだ。 


 玄関から入って左側にはシューズラック、洗濯機置き場、ミニキッチンなどがあり、右側にはシャワールームとトイレが備えられている。狭小ワンルームながら、洗濯機置き場が室内に設けられているのはありがたいし、シャワールームとトイレが別々に設けられているのも嬉しいポイントだろう。


 ミニキッチンはIHコンロが備え付けられているため、最低限の自炊はできそうだ。


 シャワールームには浴槽はなく、本当にシャワーのみ。これも省スペースの一環なのは理解できるが、ゆっくり湯船に浸かって温まりたいという人には、この物件は不向きなのは間違いない。しかし、筆者は普段からあまり湯船に浸かって疲れを癒すタイプではないので、この簡易的なシャワールームだけという設計はコンパクトで悪くないと感じた。   


 トイレは温水洗浄便座付なのは嬉しいが、便座に座ると膝が扉に付きそうになるほどで、かなり狭い。新幹線内や飛行機内のトイレのような感覚と言えば伝わりやすいだろうか。慣れれば気にならない程度かもしれないが、最初は窮屈さを感じるのは否めない。


■最大のポイントは約300cmの天井高とプラス3畳分のロフト


 お次はいよいよ3畳分の居室スペース。


 狭い。噂通りの狭さである。


 このような3畳の居室という概念が今までなかったため、まず不思議な感覚に陥った。


 第一印象としては、この3畳分の空間を「部屋」と呼ぶには違和感を抱くほどで、率直に言って「物置」という表現のほうがしっくりくると感じるほど。


 だが、意外かもしれないが、圧迫感はない。狭さは感じるが、狭いながらのコンパクトにまとまった居心地のよさがあるのだ。


 その秘密はすぐにわかる。天井がかなり高いのである。


 この「QUQURI」シリーズの部屋は、全て300cm前後の天井高があるのだという。最近のマンションの天井高は250cmほどが多く、古いアパートやマンションだと220cm以下ということもあり、天井高が10~20cm違うだけで圧迫感がかなり軽減されるものだ。つまり、天井は(いい意味で)異様なほど高く、開放感を感じられるのである。


 面積は約9平方メートルだが、その9平方メートルに対しての体積は非常に大きいというわけだ。


 そして、もう一つの注目ポイントはロフト。このロフトも約3畳分のスペースがあるのだが、こちらは高さが最大140cm(物件により異なる)あるため、居心地抜群。さすがに立って歩くことはできないので移動時はかがみながらになるが、座ったり寝転んだりしている分には充分なのである。秘密基地感もあり、コンパクトなスペースが苦にならない人にとっては、むしろ居心地がいいのではと感じるほどだった。


 ちなみにこのロフトスペースは、先ほど紹介した玄関、ミニキッチン、シャワールーム、トイレなどの真上に位置するのだが、このロフトを“1室”と考えることができれば、3畳が2部屋あるという感覚で住むことができるだろう。実際の生活スペースは6畳分(居室3畳+ロフト3畳)あるともいえ、一般的な6畳ワンルームの暮らしと比べてもさほど遜色ないと感じた。


 追加の難点を挙げるとすると、収納スペースの少なさだろうか。玄関脇などに小さい収納はあるが、容量的にたくさんの物をしまっておけるわけではない。居住するとなると、できるだけ持ち物をミニマムにし、さらに“見せる収納”を心がける必要があるだろう。テレビは大型を選ぶとかなり圧迫感が出てしまうため、実際に住む場合は小型のモノを選ぶことになりそうだ。もっとも、「QUQURI」に住む若者たちは、スマホやタブレットPCなどがあればテレビを必要としないことも多いという。


■ロフトで就寝するも…最も想定外だったのが隣接住人の生活音


 一泊させていただくわけだが、持参したのは仕事用のパソコンと寝袋のみ。家具やインテリアは一切ない状態の部屋で、特にやることもないため、3畳の居住スペースでパソコンを開き、仕事を始める。余談だが部屋にはもちろんエアコンが備え付けられており、部屋が狭いためかすぐに快適な室温にしてくれた。


 筆者は自炊しないため、夕食は自由が丘駅周辺で外食をしようかと考えていた。だが、徒歩13分という微妙な遠さのエリアまで足を伸ばすのが億劫になり、けっきょく徒歩3分の最寄りのコンビニで弁当類を購入し、夕食をすませた。せっかくなので自由が丘ライフ気分を満喫したかったが、往復30分弱かかるという事実に屈したかたちだ。


 さて、夜も更けてきたため、就寝することに。ロフトスペースを寝室代わりに使う住人が多いとのことだったため、筆者もロフトで寝ることにした。先ほども伝えた通り、140cmの高さがあるため寝床として使う分には一切不自由さは感じない。ありがたいことにロフトスペースに照明もコンセントも設置されており、よりいっそう“2部屋め”という感覚を与えてくれる。


 エアコンも快適に効いているため、ぐっすり眠れる……かと思われたが、ここでもう一つ、デメリットを挙げておきたい。パソコンで仕事をしているときから気になっていたのだが、この「QUQURI」のアパートは木造のためか、隣接する部屋の住人の生活音がかなり聞こえてくるのである。


 ロフトにいると特になのだが、上階の住人の足音やロフトのハシゴを登り降りする音などがかなり響いて聞こえるのである。そのほかにも、隣接する住人の話し声や、シャワーやトイレを使用した際の水の音も聞こえてくる。


 そして、上階や隣接する部屋の住人の生活音が漏れ聞こえるということは、当然ながら自分の生活音も漏れている可能性が高いということでもある。「QUQURI」に実際に住むとなると、スマホで話すときは声の音量を多少気にする必要があるし、深夜に友達を招いてドンチャン騒ぎの飲み会などはもってのほかだし、結果的に“静かに生活するクセ”がついていくのだろう。


 これらの生活音問題はこの3畳ワンルームの部屋に限った話ではなく、格安アパートなどの物件にはよく付いて回る問題ではあるが、いずれにしてもそういった生活を窮屈に感じてしまう人には不向きかもしれない。


 さすがに深夜帯となると、周囲の住人たちの生活音もかなり減少したため、落ち着いて就寝することができた。


 余談だが、朝起きてロフトから居住スペースに降りる際、ハシゴから足を踏み外しそうになり、少々ヒヤッとした。朝一で寝ぼけているときや、泥酔して帰宅した際などは、このハシゴの昇り降りは注意が必要だろう。


■結論――3畳ワンルームは“アリ”、メリットが上回る理由


 さて、3畳ワンルームに一泊体験し、デメリットも含め、感じたことを率直にリポートしたわけだが、最後に総括的な感想をお伝えしようと思う。


 結論から言うと、「QUQURI」での生活は“アリ”と感じた。


 筆者のようなアラフォーともなると、このような生活に拒絶反応を示す人もいるかもしれないが、「QUQURI」がメインターゲットとしている若者であれば、デメリットよりもメリットを感じることのほうが多いだろう。筆者が20代の頃にこのような物件があれば、筆者も住んでいた可能性は高いと感じたほどだ。


 “3畳ワンルーム”という言葉の響きが、必要以上に狭さを感じさせるフレーズのため、とても窮屈な生活を強いられるイメージがあるかもしれないが、実際はそこまで狭さを感じないというのが最大の理由だろう。


 前述したように天井が高いため3畳の居室スペースに圧迫感はなく、さらに同じく3畳ほどのスペースがあるロフトを“もう一部屋”のような感覚を持てるため、実質は6畳ワンルームの暮らしとさほど変わらないのである。


 そしてもちろん、自由が丘駅や恵比寿駅、中目黒駅など、都内屈指の人気駅の徒歩圏内で、近隣の相場と比べかなり割安で住めるというのも大きなポイントだろう。今回一泊した部屋も、自由が丘駅まで徒歩圏内で、築浅で小綺麗であり、この物件が6万円台。ストロングポイントなのは間違いない。


 ほかの部屋の住人の生活音がかなり聞こえたのは想定外ではあったが、シャワールームに浴槽がないこと、収納スペースが少ないことなどは入居前から確認できる要素であるため、この部屋を借りようと検討している人にとっては、さほどデメリットに感じないように思う。


 最後に、「QUQURI」の開発を手掛けているスピリタスの広報担当、木本理恵さんに話を聞いた。


「『QUQURI』の入居者様は20代がメインなのですが、なかには以前、シェアハウスでルームシェアをしていたという方もいらっしゃいます。もちろんシェアハウスにはシェアハウスのメリットがございますが、シェアハウスはリビングやキッチンやトイレやバスルームが共用であったり、生活をともにする方々とのコミュニケーションも必要になってきます。ですから、ルームシェアに住んでみたものの、そういう部分にめんどくささを感じ、自分のライフスタイルには合わないと退去した方が、次に選んでいただくのが『QUQURI』というケースも少なくないんです」(スピリタス広報・木本氏)


“ルームシェア疲れ”をした若者の受け皿にもなっているということか。また、勤務地が都心で自宅が郊外という方からは、セカンドハウス需要もあるそうだ。


 しかし、この3畳ワンルームタイプが人気を博すと、競合他社が類似コンセプトのアパートやマンションの開発に着手するという可能性もありそうだ。


「実は、弊社では先日、“ひとつの土地に対して面積が9~13平方メートルの小さな住戸を、できるだけ多く配置する共同住宅の設計方法”における特許を取得しております」(同)


 なるほど、参入障壁もきちんと設けているようだ。


「現在は一般の居住用として入居していただいておりますが、ゆくゆくは個人事業主様やベンチャー企業様へのオフィス貸しなども視野に入れております。インターネット無料で都心のアドレスを割安で持てるという点で、需要があると考えております。また、ゆくゆくはホテル化していく予定もございます」(同)


 仮に若者たちからの住居としての需要が減退しても、次の一手はすでに考えているとのこと。将来のビジネスプランも抜かりはないようだ。


 不動産業界に彗星の如く現れた3畳ワンルーム「QUQURI」の快進撃は、今後も続いていきそうである。


(文=昌谷大介/A4studio)

-----------引用終了------------



騒音は勘弁。



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家は3坪、生活費は月2万円 路上生活を経て行きついた身軽な“小屋”暮らし

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家は3坪、生活費は月2万円 路上生活を経て行きついた身軽な“小屋”暮らし
http://www.asyura2.com/18/hasan127/msg/874.html

------------引用開始------------

 好きな時間に起きて、好きな時間に寝る。欲しかったのは例えば、そんなささやかな自由。しかし社会人ともなると、至難の業だ。仕事がある。生活費を稼がないといけない。でも視点を少しずらせば、それが可能になることを「発見」した人がいる。高村友也さん(36)だ。その答えは「小屋」にあった。


 小屋ブームの火付け役のひとりともいえる高村さん。これまであまりメディアに出ることがなく、今回、小屋を訪ねることはかなわなかったが、取材には応じてもらえた。


 新緑のまぶしい季節、木漏れ日の差すなか、高村さんは言葉を選びながら静かに語る。


「最初は安い土地を買って適当に小屋でも建てて住んでみよう、と軽い気持ちで始めたんです」


 東京大学哲学科卒業後、慶應大学の大学院に進学。在院中に始めた路上生活を経て、2009年12月、山梨県の雑木林に土地を約70万円で購入。3坪(約9.9平米)の小屋を約10万円でセルフビルドした。27歳にして80万円で、ロフト付き5畳の「マイホーム」を手に入れたかたちだ。


「金づちもろくに握ったことがなかったので、いちから試行錯誤しました」(高村さん)


 電気や水道などのライフラインは引かず、電気はソーラーパネルでまかなう。約10万円で発電システムを作り、夜間の照明やインターネット、スマホの通信に不自由はない。水は原付きバイクで15秒ほどのところにある、湧き水に汲みにいく。20リットルタンク1缶あれば1週間は過ごせる。


 料理はガスのカセットコンロか薪ストーブを使う。排水は庭の畑にまき、トイレは汚物を微生物が生物分解するコンポストトイレを自作した。月々の生活費は約2万円。25万円もあれば1年間は暮らせる生活サイクルを、小屋と共に手に入れた。


 高村さんはその暮らしを「B(ベーシック)ライフ」と名付け、10年秋、「寝太郎ブログ」を開設するとたちまち反響を呼んだ。書籍化もされ、追随する“Bライファー”も現れた。


 家は、本来、屋根と壁があって暖がとれれば十分なのに、高額な住宅ローンや家賃を背負う経済システムが確立されている。家のために仕事をし、心身ともに疲弊させられ、自由もままならない。その高速回転のシステムから降りると、縛られない身軽な暮らしが可能になるのだ。


 高村さんにとって小屋は到達点ではなく、いつでも帰れる「安全地帯」の確保にすぎない。小屋暮らしを始めて約8年。この間、神奈川県の河川敷に約10万円で土地を購入してテント暮らしをしたり、海外を長旅したり、今年に入って東京に約3万円で部屋も借りた。


「(学生時代に専攻した)哲学の勉強をもう少ししたいと思ったのですが、山梨の小屋周辺では欲しい資料が十分手に入らない。東京に部屋を借りて小屋と行き来しながら大学の図書館に通っています」


 理想形として描いていたのは、必要最低限の荷物を持って、知りたいことを知り、寝たいところで寝るバックパック生活。小屋を得ることで、それに近い暮らしが実現した。


「水を汲んだり、薪を集めたり、そんなキャンプみたいな生活、ずっとやると飽きるのではと言われたこともありますが、わりと平気ですね。作業をするのは週1日ですし、これだけやっていれば生活できるわけで。そう思うと、たいしたことではありません」(高村さん)


(文中一部敬称略)(編集部・石田かおる)

-----------引用終了------------



ヒマじゃないかな。



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まだタワマンで消耗してるの? 真のお金持ちが住むのは低層マンション!

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まだタワマンで消耗してるの? 真のお金持ちが住むのは低層マンション!
http://www.asyura2.com/18/hasan127/msg/700.html

------------引用開始------------

低層マンションとは


低層マンションとは、一般的に3階以下のマンションのことを指しますが、6階建てくらいまでの中層マンションのことも含め、高層マンションと比較して「低層マンション」と呼ばれることもあります。


低層マンションが建設されるエリアは、第一種・第二種低層住居専用地域と呼ばれます。この用途地域では外壁の後退距離、絶対高さ制限など厳しい制限があるので、高い建物を建てることができません。


また低層住居専用地域には建築物の種類にも制限があり、工場や大規模な商業施設といったものも建設することができません。このため、こういった地域は、建物の周りにゆとりがあるので、緑豊かで閑静な住環境であることが多いのです。


つまり、「周辺の環境は一戸建て、住空間はマンション」という住宅を手に入れることができるというわけです。


低層マンションのメリットとは


低層マンションの魅力は、以下のメリットを享受できるという点です。


 1.災害時にも安心

 2.閑静な住宅街

 3.良質なコミュニティが形成される

 4.間取りが使いやすい

 5.生活導線が快適

 6.一定の需要が常にある

 1. 災害時に安心


いくら低層とはいえ、昨今エレベーターのないマンションは非常に少なくなりました。停電や機械の故障でエレベーターが止まるということがあったとき、低層マンションなら階段を使ったところでそれほど苦にはならないでしょう。


しかし、タワーマンションのエレベーターが止まったとなると、高層階の住民は大変なことになりますね。大地震や火災の際に高層階から避難するのは、さぞかし大変でしょう。


低層マンションなら大地震が起きたときに比較的避難が容易ですし、火災が起きても建物の周りにゆとりがあるので延焼のリスクは低いでしょう。それに住宅地ですから、避難場所の公園や緑地も近くにあります。その意味では、地震などの災害に強い場所といえますね。


 2. 閑静な住環境


低層住居専用地域では、建てられる建物に制限があります。基本的に商業施設はNGですから、パチンコ店や風俗店が入るような雑居ビル、工場といった建物ができることはありません。なので、不特定多数の人が入り込むということが少なく、閑静な住環境が保証されます。それによって、セキュリティ面も比較的安心ということがいえるのです。


空き地に隣接していたとしても、高い建物や賑やかな商業施設ができて環境が一変するという心配はありません。周辺環境が大きく変化することなく快適な住環境が保たれるということで、同時にマンションの資産価値も保たれるわけです。


また、低層マンションは意外と日当たりが良いという特徴があります。というのも、マンション周辺は、住宅街ということで低層の戸建て住宅ばかりが並んでいますから、3階のお部屋になってくると、日差しがよくあたり、視界もひらけてきます。


特に、中層マンションの5階、6階ともなると、戸建て住宅は視界にかかりにくくなりますから、低層でも日当たりが良く眺望がひらけているというメリットが生まれるのです。


 3. 良好なコミュニティを形成しやすい


タワーマンションや商業地域にある大規模マンションの場合、同じ建物内でも、間取りが様々で、お部屋の価格帯の幅も広いことから、住人の属性や価値観が違うというケースが多くみられます。このため、住人同士のコミュニケーションが取りづらいという側面があります。


しかし低層マンションの場合は比較的小規模な建物であるケースが多く、住人の数が少ないうえに似たような価値観の人が集まる傾向があるといえます。


住人同士が顔見知りになることで、良好なコミュニティが形成される環境が自然に生まれ、その結果、住人同士のトラブル発生のリスクが少なくなり、快適に暮らすことができるようになります。それが不審者の侵入を妨げることにもつながり、セキュリティの強化にも一役買っているというわけですね。


 4. 間取りが使いやすい


多くの場合、低層マンションは壁で建物の強度を確保する、壁式構造が採用されています。この構造には、梁や柱が出っ張らないので、室内がすっきりするため、家具などのレイアウトがしやすいという特徴があります。


ただ、一方で、壁式構造には、壁が建物を支えているという構造上、リノベーションにおける間取り変更に制約があるという特徴もあります。そのため、低層マンションは永住型のプランで設計されることが多く、低層マンションを選択する人は、長く住み続けることを想定して購入する傾向が強いといえます。


 5. 生活導線が快適


低層マンションの大きな特徴として、生活導線が快適という点があげられます。


高層マンションでは、朝の通勤通学の時間帯はエレベーターが混み合い、1階に移動するまでに時間がかかってしまうということが考えられます。


また、各フロアにゴミステーションがないマンションになると、ゴミを持ってエレベーターにのる人も多く、臭いがこもってトラブルに発展するといったことも考えられます。


基本的にエレベーターでの移動が必須となる高層マンションとは異なり、エレベーターだけでなく、階段での移動も苦にならない低層マンションは生活がしやすいといえます。ゴミステーションもエレベーターを使わずに行けますから、エレベーター内にゴミの臭いが残って苦情が・・・といったこともありません。


 6. 一定の需要が常にある


人気のマンションブランドを展開するデベロッパーは、人気のエリアで大規模なマンションを建てたいと考えています。そのため、様々な制限によって販売戸数が絞られてしまう低層マンションよりも高層マンションの建築を選択することが多く、自然と低層マンションは高層マンションよりも希少性があるマンションとなります。


特に住宅街として人気の高い世田谷区などでは、その希少性から、築年数がかなり古い低層マンションでも購入希望者が多くいるなど、売却がしやすいといった特徴もあります。


このように、資産価値という観点から見ても低層マンションを購入するメリットは大きく、将来的にマンション売却の可能性がある方にも、おすすめの物件といえます。


低層マンションのデメリットとは


低層マンションのデメリットとしては、閑静な住宅街であるがために


 ・ 「駅まで距離がある」

 ・ 「近隣に商業施設がない」

という点が代表的なものとして挙げられます。


また、戸数が少ないということで、必然的に戸数あたりの管理費や修繕積立金の負担率も高くなります。この点、大規模なマンションの場合、多くの住民で管理費や修繕積立金を分担することができるので、ひとりひとりの負担は減るといえます。


まとめ


一戸建てに比べれば割安ですが、マンションという観点からみると、住戸数が少ないので管理費が高いなど、低層マンションは割高な物件といえます。それを承知で購入するわけですから、投資物件として考える人は、まずいません。つまり、よほどの事情がない限り、賃貸に出されることはないので、住人の流動性が低くなります。


住人の入れ替わりがほとんどないということは、良好なコミュニティが保たれている環境といえます。静かな環境でゆったりと暮らすことに価値を見出す人にとって、良好なコミュニティは大きな魅力といえるでしょう。


長く住み、建物に対して愛着を持つ人が増えることは、管理組合の合意形成がしやすく、大規模修繕などもスムーズに進めることができるということにつながります。これにより、資産性が保ちやすいというメリットが生まれます。


住まいの何に価値を見出すかは、人それぞれ。低層マンションは、高級住宅地の一戸建てと比べると割安ですが、一般的な大規模マンションと比べると物件価格や管理費は割高になります。このように、何と比べるかで価格的な評価も変わってきます。


価値観によっては、低層マンションのメリットは、そのままデメリットになるかもしれません。しかし、閑静な住宅街での暮らしに価値を見出す人にとって、低層マンションが魅力的な存在であることは間違いないでしょう。


マンションジャーナル

-----------引用終了------------



タワマンどうなるんだろうねぇ。



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「空室ばかり」と言われる賃貸住宅の家賃が上がり続ける理由
http://www.asyura2.com/18/hasan127/msg/657.html

------------引用開始------------

需要減のはずなのに家賃が高止まり

「空き家」にまつわる都市伝説


 都市部の家賃は実は上がっている。賃貸に住んでいる人は2年ごとの更新時に「据え置き」提示を受けていることも多いだろう。2年経過したらその分物件は古くなっているので、賃料は2%ほど下がるのが一般的だが、「据え置き」は実質値上げを意味する。


 その現状は次のグラフで見るように、増額、据え置き、減額がちょうど3分の1ずつになっている。一方で、空き家が社会問題と認識されて久しい。住むニーズのない物件が増えているとしたら、なぜこんな現象が起こるのだろうか。



 空き家については、もっともらしい話がたくさんある。たとえば、次のようなものだ。


「空き家があるのに、新築をこんなに建てて大丈夫か」


「日本は建築業界が強いから、スクラップ&ビルドをやめられない」


「日本の空き家率は非常に高いので、賃貸経営は厳しい」


「空き家が多くなってきたから、これから家賃はどんどん安くなる」


 これらは全て、かなり昔から言われていることだが、実際には迷信の類であり、現実になってはいない。「AだからB」という話はなんとなく関連性がありそうに聞こえるが、構造的な間違いを指摘するには、丁寧に数値で説明しないといけない。


 独り歩きしている日本の空き家率は13.5%だが、これは住宅総数を分母にしている。しかし、同じ空き家でも持ち家と賃貸では意味合いが全く異なる。持ち家の空き家率は低い一方、賃貸だけを見ると23.3%にも及ぶのだ。これは非常に高い数字である。


 しかし、この数字は実感値とかなり異なる。管理会社の業界団体である日本賃貸住宅管理協会が半年ごとに発表している空室率は全国で5.6%、首都圏で4.5%である。所属している管理会社が自社で管理している全ての物件の空室率なので、信憑性は高い。


 また、J-REITの空室率も同様の数値で、5%前後で推移している。きちんと運営すれば空室率は5%程度で運用できるということを意味している。ちなみに、賃貸住宅ストックが一定以上あるところでは、賃料を1%下げると稼働率が1%上がる、家賃を10%下げれば、ほぼ満室稼動させられるということでもある。当たり前の逆相関関係である。ゆえに、本当に空き家率が高いのであれば、賃料は大幅に下がることになる。


 では、国の統計数値と実態との「乖離」は何なのか。これは空き家ストックの実態を把握することで、理解することができる。


統計の知られざるまやかし

「空き家ストック」の実態


 空き家率の統計は5年に一度の調査が基になっている。その分母は建築時期も特定されて集計されている。直近の2013年と2008年の調査で2000年以前のストックを差し引きすると、全国で140万戸が減少している。毎年28万戸が解体されて消滅している計算になる。つまり、ストックは次の計算式で算出される。


●現在のストック数=1年前のストック数+(新規供給戸数-解体戸数)


 年間の新築供給戸数が40万戸なら、解体戸数28万戸を引いて、12万戸が純増していることになる。需要となる「賃貸を借りる人」が12万世帯増えなければ空室率が上昇するが、賃貸の世帯数はほぼ横ばいで変わっていない。実際の空室率は上がっていないので、帳尻が合わなくなる。


 その鍵を握るのは「デッドストック」にある。デッドストックとはストックとしては存在するものの、入居者募集に提示されない賃貸住宅を指す。この数が毎年12万戸増えていることは、想像に難くない。貸家は固定資産税額が6分の1になる優遇措置がある。オーナーはこれを解体してしまうと固定資産税を6倍も払わなくてはいけなくなる。だから、募集しない(できない)空き家になったとしても、建て替えをしないなら空き家のまま放置した方がいい、という判断になりやすい。


 整理すると、空き家率は募集に出されないデッドストックを多く含んでいるので、上昇していくのは当たり前で、実態の賃貸の稼働率は横ばいのまま悪くなっていないということだ。このため、空き家率は上昇すれども賃料は下がらない。新築供給は「解体戸数+デッドストック」と均衡しているので、多過ぎるということにはならない。


 こうした状況を考えると、賃貸経営が悪化する状況にはなりにくと言える。また、今後もこの需給バランスは崩れそうにない。なぜなら、賃貸のストックで最も多いのは1980年代に建てられたものであり、この解体とデッドストック化が今後築30年を超えて急速に進むからである。


大震災後の仙台市に見た

賃料が上がる条件とは


 都道府県別の空き家率は次のようになる。最小となる宮城県の9.1%と最高となる山梨県の17.2%の差は約2倍になる。ちなみに、宮城県は政令指定都市である仙台市を抱え、賃貸住宅市場は東北一大きい。東日本大震災の津波被害で最も賃貸住宅が減少した地域であり、物件検索サイトの募集件数が3分の1に減り、賃料は平均で2割上昇し、いまだにこの水準を維持している。


 賃料が平均値で5%以上変動することは非常に稀なので、相当低い空室率になったままであることは間違いない。その結果に鑑みて、デッドストックの割合を6%程度あると仮定しよう。宮城県の空き家率9.1%と山梨県の17.2%が6%ずれているとすると、実際の空き家率は宮城県が3.1%、山梨県が11.2%になる。こうなると、この2県の差は3.6倍になる。感覚的にはこのへんが実態なのだろうと思われる。



 日本全国の借家の築年分布は、次のグラフのようになる。約1700万戸あるストックのうち築34年以上が23%を占めるが、募集されている件数は非常に少ない。つまり、この多くがデッドストックになっている可能性が高い。


 また、現時点でのストックが一番多い築24~33年までは、ちょうどバブル期の大量供給時期に当たる。木造の耐用年数の22年をすでに超え、稼働率が大きく落ち始める頃になる。これから大量のデッドストックが生まれることになる。ゆえに、空き家率の急上昇予測を立てることはたやすい。



「空き家が問題だ」と言うのは

特定の人たちだけ


 しかしながら、そもそも高い空き家率のどこが問題なのだろうか。デッドストックは、周辺に迷惑が及ぶ場合には行政側が動いて「特定空き家」に認定されると、固定資産税が6倍にハネ上がり、場合によっては強制撤去することも可能になる。


 しかし、解体工事の模様が絵になるのでニュースになりやすいものの、こうした物件の絶対数は微々たるものに過ぎない。実際、行政がローラーをかけて特定空き家に認定しないのであれば、いたるところにある特定空き家予備軍の徴税の公平性が保たれない。結果的に、周辺住民から苦情が出るなど、あまりに酷いと思われるケースにしか、この制度は使われることはないだろう。


 デッドストックは人が住まない分だけ、人が住めない住宅になっていく。人が住まないということは換気をしていないということであり、端的に言えば「かび臭い部屋」になっている可能性が高い。そんな空き家を有効活用することなど、現実的ではない。


 結果として、空き家問題とはもっともらしいデマでしかない。空き家という名のデッドストックがあるからこそ、募集物件が限定され、賃料が底堅くなっているというのはいかにも皮肉な話である。市場は経済合理性のある動きをしているだけで、物件を新規で建てたり取り壊したりする地主も、建設を促すハウスメーカーや工務店・建設会社も、不動産投資家も、全ての関係者は空き家を問題視していない。


 空き家問題を深刻に語るのは、実態を調べない人とメディアだけだろう。もうそろそろ無意味な議論は止めにしてもらいたいものだ。


(スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント 沖 有人)

-----------引用終了------------



立場によって意見は違うよね。



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金持ちの楽園化する東京・港区…出生率1位(東京23区)&人口流入始まったワケ

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金持ちの楽園化する東京・港区…出生率1位(東京23区)&人口流入始まったワケ
http://www.asyura2.com/18/hasan127/msg/570.html

------------引用開始------------

 今年2月、東京・港区の人口が25万人を突破した。港区は1956年に人口が25万人に達して以降、人口減少が続いてきた。


 港区が半世紀以上にもわたって人口を減らしてきた理由は、なんといっても地価高騰が最大の理由だ。東京の中心部にあり、港区の不動産価格は高騰を続けてきた。とても庶民に手が届く住宅価格ではなく、人が住めるような住環境にはなかった。


 しかし、東京23区の人口減少の兆しが顕著になると事態は一変。都心回帰の現象が顕在化した。都心回帰現象がもっとも顕著に表れているのが、湾岸エリアの江東区だ。昭和40年代までの江東区は工業地帯という趣が漂い、大規模工場もあちこちにあった。それが昭和50年代から次々と移転。広大な工場跡地は、タワーマンションなどに姿を変えた。


 広大な工場跡地を再開発したこともあり、江東区のタワーマンションは隣接する中央区や港区などのタワマンよりも圧倒的に価格が安く供給できるというメリットがあった。そのために、購入者が殺到。タワマン人気によって、江東区の人口は爆発的に増加した。いまや、江東区の人口は52万人にまで迫る。


 江東区が火を点けたタワマンブームは、歳月とともに中央区や千代田区、港区にも飛び火した。オフィス街を擁する中央区は利便性のよさから、人口は一気に増加。行政も人口増を後押しする政策に取り組み、中央区の人口は16万人を突破。20万人も視野に入っている。


 2000年代に入ると、都心回帰現象はさらに加速。その追い風に乗って、さらに中心部に位置する港区も一気に人口が増加していった。


■ふるさと納税による財源の流出


 順調に人口を増加させている東京23区、特に都心部は人口増が著しいが、目下、悩みの種になっているのがふるさと納税による財源の流出だ。東京23区には目立った特産品がない。それゆえに、高級な肉や魚などでふるさと納税を集める地方に対抗できない。本来なら自分たちの区が得られるはずだった住民税などは、ふるさと納税によって流出。その額は年々増えている。


 2017年度におけるふるさと納税の年間流出額は、23区ワースト1の世田谷区が約31億円、ワースト2の港区は年間約23.5億円、ワースト3位の杉並区は13.9億円となっている。地方に多額の税が奪取されている23区は、危機感を強めている。


 世田谷区は、テーマ型ふるさと納税を創設。肉や魚でふるさと納税をかき集める地方に対抗する構えを見せる。杉並区は消耗戦の様相を呈しているふるさと納税競争には参入せず、「返礼品合戦になっている、ふるさと納税制度がおかしいということを訴え続ける」(杉並区職員)という。


 一方、ワースト2の港区は、そうした様子をいっさい見せない。港区から税が流出しているのは、ふるさと納税制度だけではない。東京23区には独自に適用されている都区財政調整制度という制度がある。これは、本来は市町村の税収となる固定資産税・法人住民税・特別土地保有税の3税が、東京23区に限っては都の税収になるというもの。同制度によって、港区は都に税を収奪されている。


 同制度により、千代田区は年間で約3000億円を失っていると試算。港区も約2500億円前後が流出しているとされる。千代田区の職員はこう話す。


「同制度によって千代田区は多額の税収を都に収奪されてきました。そのため、千代田区はたびたび制度を見直すように訴えています。港区も同じように税収を奪われている立場ですが、制度の見直しには消極的です。たまに区議会が意見書を出すぐらいで、表立って反対していません。同じ都心部に位置する千代田区としては歯がゆい思いをしています」


■軽い行政の負担


 なぜ港区は強硬な反対姿勢を見せないのか。ある港区職員は言う。


「確かに、ふるさと納税や都区財政調整制度による税の流出は、港区にとっても大きな痛手です。しかし、千代田区の人口は6万人。港区は25万人。4倍もの差があり、住民税などの税収にも大きな開きがあります」


 港区が“金持ち喧嘩せず”の姿勢を崩さない理由はほかにもある。それが、民間企業が率先して再開発事業を実施し、街を整備してくれることだ。


 本来、公園や街路、駐輪場などの整備や街の緑化・美化は行政が担当する領域だ。しかし、都市開発事業者は不動産価格を高めることを狙って、公開空地と呼ばれる公共スペースを自主的に開設している。


 公開空地は誰でも利用できるスペースなので、これを地域住民などが“公園”として利用する。しかも、公開空地やその一帯は都市開発事業者が管理するので、行政が清掃や緑化といったコストをかける必要がない。税金を投じずに街を整備できるので、行政にとっては願ったり叶ったりなのだ。


 同様の話は、小中学校といった学校建設にも及ぶ。港区の人口は、いまだ増加傾向にある。港区は1996年に人口が15万人を下回ったが、それ以降は都心回帰によって人口が増加。他区からの人口流入も顕著だが、最近では港区で生まれる子供の数も増えている。港区の合計特殊出生率は2014年に1.39、2015年に1.44を記録。これは、東京23区において1位という数字だ。


 港区では、第2子以降の保育料を無料になるといった子育て支援策も実施し、それが出生率の向上に寄与している面はある。しかし、それよりも新たに流入してくる世帯が富裕層という点が大きい。通常、若年世帯が流入すると同時並行的に保育所不足による待機児童問題、小中学校の不足が発生する。江東区などは小中学校建設が追いつかず、タワマン規制を強める方針を打ち出した。


 しかし、港区は保育所不足・小中学校不足もそれほど深刻ではない。その理由は、港区の富裕層は共働きによるものではなく、父親が企業役員などをしている“片稼ぎ富裕層”も多いからだ。また、“お受験”で私立小学校を目指す家庭が多いので、行政が公立小中学校の建設に多くリソースを割く必要がない。要するに、民間によるまちづくりが積極的に進められているので、結果的に行政の負担が軽くなっているのだ。


 今般、年収300万円以下の世帯は4割を超えた。その一方、金融資産1億円超の富裕層の割合も増加している。“片稼ぎ”の富裕層が増加している自治体は、日本国内を見渡しても港区ぐらいしか見当たらない。


 富裕層と貧困層の格差拡大が進むなか、港区は“金持ちの楽園化”し、最強の勝ち組になりつつある。


(文=小川裕夫/フリーランスライター)

-----------引用終了------------



港区高そうだな。



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